逾期办证近二年 赔偿二千八

　　2004年12月15日，袁某购买沈阳一房产公司开发的商品房，总价款288500元。双方约定：房产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因房产公司责任致使袁某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房产公司按已付房价款的1%向袁某支付违约金。

　　房产公司实际交付房屋的日期为2005年2月25日，袁某却一直未取得房屋权属证书。袁某认为，逾期办证责任在房产公司，已构成违约。袁某诉至法院，要求房产公司给付逾期办证的违约金2885元。

　　法院审理认为，房产公司与袁某签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由房产公司提供的资料报产权登记机关备案，房产公司负有在约定时间内到产权登记机关办理初始登记的义务。现诉争房屋已于2005年2月25日交付，而房产公司却于2007年1月15日才办理了部分房屋的初始登记手续。房产公司逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。房产公司应按合同约定的“按已付房价款的1%”向袁某支付违约金。法院判决房产公司给付袁某逾期办理产权登记备案手续违约金2885元。

　　逾期办证460天 赔偿一万三

　　2004年9月27日，张某购买一房产公司开发的商品房，总价款297566元。合同约定：房产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由房产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因房产公司责任致使张某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房产公司按日向其支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。

　　房产公司实际交付房屋的日期为2005年9月30日。沈阳市房产产权登记发证中心于2007年7月2日向房产公司作出了批准初始登记的批复，从当日起张某才可办理产权登记，张某以房产公司违约为由将其告上法庭。

　　房产公司辩称：按双方合同约定，房产公司违约日期应截至其将相关资料报产权登记机关备案之日，而非产权登记机关批复之日。张某办理产权登记需由房产公司提供的资料已于2007年4月17日在产权登记机关备案。备案之日在批复日之前，根据逻辑推理和日常生活经验，违约截止之日至少应该按批复之日回推30个工作日。

　　法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。房产公司逾期办理产权登记备案手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。违约金计算期间应自2006年3月30日起至2007年7月2日止。对房产公司提出计算违约金的时间应从行政机关批准之日起向前推30个工作日，没有法律依据，法院不予采纳。法院判决房产公司给付张某逾期办理产权登记备案手续违约金13688元。

　　法官说法

　　交房90日未办证违约

　　市法院民二庭法官韩鹏告诉记者，导致逾期办理产权证的原因，从开发商的原因看，主要是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料或者拒不提供相关证明。比如开发商的土地使用手续不合法、未支付全部的土地使用权出让金、违规开发建设，没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明等。

　　很多开发商鉴于无法把握办证时间，就在购房合同中对业主承诺的时间里给自己留出充足的时间。而作为产权证的归属者业主，却是比较被动地接受开发商的条件。所以，购房者在与开发商签署购房合同时，应尽可能地把办理产权证的期限约定得具体明确。

　　根据相关司法解释，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。