房贷新规一条条出台，贷款利息又一降再降，再加上临近年末，对许多人而言，现在是重新审视家庭房贷，重做计划的好时节了。往年这个时候都是提前还贷的高峰，但今年，很多“房奴”开始打起了“小算盘”：“降息了，手头的闲钱是提前还掉好呢还是用来投资？”

　　个人投资赚钱难 亏钱易

　　安全意识强的市民还应以提前还贷为主

　　市民蒋先生的房贷还有20多万元没有还清，到10月底，他积攒了6万元，准备向银行申请提前还上6万元。但还没有到正式还款时间，贷款利率连续下调、房贷新政出台让蒋先生改了主意：“把这笔钱放到明年再还，就可以执行新的利率了，而且，说不定今年还会降息，明年还款应该能省下不少钱吧。”

　　但也有人觉得，今年的投资环境不好，不管是股票还是理财产品，投什么就亏什么，还不如把这些钱直接用来还贷款，这样心里也舒坦。

　　对此，工商银行高新支行财富管理中心陈凌云认为，降息通道中，是否提前还款也要因人而异。

　　“如果客户购买的房产以投资为主，且房价已经有了一定的涨幅，而本身的工作也不是很稳定，我建议还是提早还掉。如果客户购买的是首套自住房，且符合‘首付2成，利率7折’的条件，我建议他(她)还是要享受这个政策带来的优惠。”

　　据记者了解，如果部分市民能享受到明年最优惠的7折房贷利率，5年期以上的房贷利率应为5.04%，而5年期存款利率是5.13%，那么，有了闲钱的客户，提前还房贷不如存银行划算。

　　对于是不是提前还贷，陈凌云认为，关键要看市民的投资收益能不能高于贷款利率，如果前者明显高，就不必提前还款。但目前投资环境不尽如人意，能够获得较高投资收益的渠道很少，安全意识强的市民还应以提前还贷为主。

　　准备提前还款的房贷者

　　适合选择“等额本金”的还款方式

　　对于刚准备加入“房贷大军”的客户，还款方式的选择也很重要。目前银行主要有两种还款方式：等额本息和等额本金。如果贷款30万元，以20年还款期计算，选择前者，每月还款1986.5元，20年的利息总额是176760.55元；选择后者，则第一个月还款额2552元，以后每月递减6元多，20年累计利息总额是153999元。

　　以上两种还款方式各有优劣，前者尽管利息总额较大，但由于前期还款较少，主要适合收入稳中有升、经济条件不允许前期投入过大的家庭。后者尽管前期还款量大，但是贷款人本金归还得快，适合准备提前还款的人群。同时，那些年纪已上了40岁的房贷客户，为了缓解以后的还款压力，也适合选择等额本金的还款方式。

　　还贷年限已超一半、已还本金大于利息

　　提前还款意义就不大

　　降息后提前还贷有讲究。还房贷之前，最好算一笔账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

　　大多数购房者的贷款期限都为五年以上，如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，就可以有效减少利息支出。这样做，既不需要占用大量的资金，也不会影响投资计划，节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。(记者 贺一祺

　　还贷小贴士

　　A、用足公积金贷款

　　B、月供不能超过家庭月净收入的40%，经济不景气的话，最好不要超过家庭月收入的

　　C、要储备至少6个月的房贷资金，以备不时之需。

　　D、不要怕麻烦，要多选择几家银行，多问一些产品，让银行为自己做房贷还款的测算，尤其要关注公积金的贷款额度、利率的优惠程度、提前还贷的约定、气球贷、随贷随还等产品的了解等，可以节省利息，保留一些投资机会。