房地产行业70万亿存货压顶 扩张周期隐含负债风险

  来源:21世纪经济报道发布日期::2016-06-07浏览次数:981

摘要:  房地产企业在本轮的补仓,正引发一连串

  房地产企业在本轮的补仓,正引发一连串连锁反应。
 
  有机构指出,房地产开发投资增速不断提升,意味着房地产业进入新一轮“补仓期”。其中,高价地和“地王”频出的现实表明,房地产企业的补仓意愿之强烈,甚至到了不计成本的地步。
 
  但高华证券的测算表明,若今年房地产开发投资规模同去年持平,而房地产销售收入增长10%,预计到2016年末,房地产行业的负债率将进一步提升至79%,整体库存量则达到70万亿。在后市走向并不确定的情况下,房地产企业将可能面临存货与负债的双重风险。
 
  “新扩张周期”到来
 
  高华证券认为,中国的房地产市场呈现出周期性运行的特征,这种周期分为四个阶段:放缓、收缩、复苏、扩张,分别代表了市场下行、步入低谷、缓慢复苏、房企补仓四个阶段。
 
  上述机构指出,以周期性运行特征较强的40个大城市为例,自2010年底以来,我国共经历两轮周期。
 
  第一轮周期从2010年底持续至2013年第三季度。其中,2010年底至2011年底,市场处于放缓和收缩阶段,其间,市场成交量和价格平稳下行。从2011年底开始,市场先后进入复苏和扩张阶段,不仅量价企稳回升,库存和新开工面积也不断提高。直到2013年第三季度,市场再度放缓,并进入第二轮周期。
 
  第二轮周期的放缓和收缩阶段同样短暂,从2013年第三季度延续至2014年第三季度,量价齐跌成为这一阶段主旋律。此后,市场进入缓慢复苏期。在交易量于2015年四季度达到高峰后,转而进入扩张阶段。
 
  从市场表现来看,这一阶段的特征为,房价高企不下,市场交易量平稳下行。房地产企业则不断攻城略地,进入补仓期。高华证券认为,如今,这一扩张周期仍未结束。
 
  本轮扩张的力度着实不小。中原地产统计显示,截至5月25日,今年全国50大房企拿地总金额达到3887亿元,平均拿地成本为6283元/平方米,同比上涨48.4%。
 
  同期,全国“单地块价格超过5亿、溢价率超过40%”的地块达到152宗,远超去年全年的95宗。若算上此后郑州、合肥等地的土地交易,以及6月2日的“一日四地王”(北京三宗、深圳一宗),该数据还将进一步刷新。
 
  这也说明,在本轮的“新扩张周期”中,房企拿地意愿强烈,拿地成本空前高企。不少房地产企业的拿地金额,超出了同期的销售额。
 
  有分析指出,这与当前市场所处的大背景有关。一方面,房地产市场区域分化特征明显,房企拿地集中在一线城市和核心二线城市,战场缩小,争夺更加激烈。另一方面,由于融资环境向好,房企拥有充足的资金实力和扩张资本。
 
  双重风险
 
  此轮扩张周期正在使房地产业的库存规模不断提高。尽管统计局发布的可售房源库存正在减少,但算上新增的土地规模,总体库存实际上是在增加。
 
  高华证券指出,假设今年房地产开发投资规模与去年持平(95979亿元)、房地产销售额增长10%,预计到今年年底,整体行业的未售库存(包括未开发土地)约为人民币26万亿元,若全部完工,对应的销售额约为70万亿元。而在2015年,全国房地产销售额约为8.7万亿。
 
  这一数值也有可能是阶段性高点。按照该机构的预测,本轮扩张周期可能延续到2016年四季度至2017年一季度,然后市场将进入新一轮的放缓。
 
  这种情况将带来两点较为直接的风险。
 
  其一为负债率高企。中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,上市房企2015年负债水平保持高位运行,净负债率平均为96.09%,较2014年上升7.23%,再创新高。其中,房企大规模扩张和土地成本高企,被认为是负债率高企的主因。
 
  今年以来,这两点因素并未有根本改变,反而继续强化。有分析认为,若市场销售不能有明显改善,负债率还将进一步提高。
 
  另一重风险则是后续市场的不确定性。高华证券指出,在之前的周期中,推动房地产市场上行的因素正在弱化。具体表现为:房贷利率继续下降的空间有限,且部分城市房价的加速上涨,已经完全抵消了房贷利率下降的影响;政策进一步放松的空间有限,部分一二线城市甚至开始收紧政策;社会融资规模增速呈放缓趋势,预计5-12月份的同比增幅为-8%。
 
  该机构还认为,在当前宏观经济形势下,城市外来人口增速和这一群体的收入增速可能都将继续放缓。
 
  在这些因素的影响下,从今年年底开始,市场将可能经历一段较长的收缩期和放缓期。多数机构发布的报告还指出,随着市场转淡,今年诞生的众多高价地项目将可能陷入滞销的困境。与此同时,房企负债提升、利润率下降的势头将不可避免。
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