40城半年卖地过万亿 二三四线城市最狂欢

  来源:中房网发布日期::2018-07-23浏览次数:184

摘要:  虽然各地楼市调控政策层层加码,但是土

  虽然各地楼市调控政策层层加码,但是土地市场依旧保持着相对旺盛的状态。

  7月16日,杭州主城区集中出让7宗地块,最终总成交价约为114.4亿元。上半年身居全国推地高位的杭州,再现单日揽金百亿的盛况。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至7月11日,全国50大热点城市土地市场累计卖地金额达到了17452亿元,同比涨幅达到35.3%。

  从土地市场出让金额看,杭州上半年卖地收金1864.55亿元,同比上涨134%,成为全国50大城市中的卖地“状元”,这座号称要把上海变成后花园的城市正在以实际行动兑现自己的“诺言”。

  紧随其后的是重庆,上半年收金953亿元,同比上涨27%。其余热点城市也不甘落后,包括苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、武汉、成都等在内的13个城市卖地超过500亿元,有39个城市土地出让金额超过200亿元。

  中国房地产报记者获悉,今年上半年,数量众多的三四线城市卖地行情继续向好,成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。整体来看下半年土地成交规模还将上升,热点城市受调控影响,地价难以上涨,但三四线城市地价上涨的空间较大,整体地价走势将持续缓慢上升。

  疯狂的卖地

  楼市总是让人惊中有喜,喜中有惊。2018年过半,传说中的楼市小年并没有到来,反而大部分城市都在奏响楼市凯歌,土地出让金同比创新高。

  易居(博客)中国发布《2018上半年40城土地市场报告》显示,全国40城土地出让金合计为10453亿元,较2017年同期上升127.8%,达到历史最高。40城土地成交面积同比增长18%,但成交均价同比跌了13.2%,溢价率保持低位。

  杭州、北京、重庆是土地出让金最高的三座城市,成交金额分别为1417亿、740亿和678亿元,杭州相当于后两者出让金之和。

  华东某房企杭州事业部负责人表示,杭州土地出让金额列全国第一的原因,跟其他几个排名靠前的城市相仿,主要是棚改、拆迁、卖地。浙江省棚改开工率全国第一,杭州是省内棚改项目最多的城市。

  业内人士分析称,上半年土地市场是在各大城市密集调控加码中完成的“壮举”。原因其实很简单,主要是这些城市的溢价率基本保持在10%左右,明显低于前几年30%的水平线,开发商们似乎有着“捡便宜”的感觉,所以在拿地上一点都“不客气”。

  财政部的数据也佐证了这一点。7月13日,财政部发布“2018年上半年财政收支情况”数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%。

  2018年上半年,可谓是二三四线城市土地的狂欢季。

  具体来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心,但各地卖地形势差异较大。因地价成本较高,一二线城市卖地收入在规模上居前,又因限制政策较多,土地收入增幅较低、如北京、上海上半年土地收入为负增长,广州微弱增长了3.6%。

  二线城市形势分化明显,如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上,南京、天津、苏州增幅在20%以下。

  数量众多的三四线城市,尤其是长三角地区的城市,包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等,上半年卖地收入规模在200亿~400亿元左右,收入规模仅次于一二线城市,收入增幅却达到了200%以上。

  中原地产首席分析师张大伟认为,三、四线城市的异军突起是今年上半年全国土地市场的一大亮点。普遍来看,三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。这跟市场热度有关,也跟推地节奏有关。这些城市在2015、2016年市场都比较冷,从2017年逐渐启动,现在成为土地市场的主流。

  交通银行高级研究员夏丹表示,限价政策叠加融资成本上行,开发企业的项目利润率压力渐增,在核心区域追逐高价地块的动力减弱。受获地能力的制约,使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉,一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比,可能会进一步提升。

  土地市场冷热不均拿地各有侧重

  值得注意的是,在楼市调控政策持续下,大部分城市土地成交溢价率明显下行。

  有关机构数据显示,刚刚过去的半年,土地成交均价除了一线城市以每平方米7051元,同比下降21%外,二三线城市都在上涨,但溢价率纷纷下挫。一线城市溢价率11%,同比下降10个百分点,二线城市溢价率17%,同比下降15个百分点,三线城市溢价率27%,同比下降23个百分点。

  安居客首席分析师张波认为,从溢价率走低来看,市场呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿地更为谨慎,土地的溢价率走低亦属正常,这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳,有利于楼市的健康发展。

  基于土地市场的火曝行情,各大城市也随即发布从严政策。

  近日,北京市土地整理储备中心消息人士称,下半年北京土地拍卖将强化监管竞拍主体的资金来源。银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金,对于以企业应会账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金,也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

  实际上,进入2018年,在规模化发展趋势下,房企拿地热情不减,与去年同期相比保持增长态势,各大房企为保障规模发展都在积极囤地。TOP10房企1~6月拿地总额4784亿元,占TOP50企业的44.7%,与1~5月占比基本持平。

  从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军。

  2018年1~6月,碧桂园以884亿元拿地总额稳居榜首,拿地实力无出其右。万科和保利则分别以723亿元、615亿元的拿地总额位列第二、第三名。

  从各城市群拿地金额来看,长三角土地市场持续火热,中西部成为开放新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1982亿元;中西部和珠三角以1487亿元和1176亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位列第四位,为946亿元。

  有关机构报告指出,从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中于其深耕区域。碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以308亿元和261亿元的拿地金额荣居榜首,万科在环渤海榜单中以126亿元的拿地金额位居榜首。保利以301亿元拿地总金额居珠三角首位。

  从重点城市拿地金额前10企业来看,房企区域性战略布局明显,全国性房企同地方性房企平分秋色。龙湖作为全国性房企,1~6月拿地总额分别位列杭州和苏州前3名,进一步提升在两城的布局。美的加快扩张步伐,1~6月拿地总额分别位列佛山和苏州前10名,恒隆、九龙仓、恒基兆业3家港资背景房企,瞄准杭州、苏州和佛山,加大对内地房地产市场的投资力度。其他企业中,龙光、保利、碧桂园凭借区域深耕优势,稳居佛山市前3名;中海、中铁置业、电建地产拿地金额位居北京前3名,强化其资源优势。

  一位房地产业内人士指出,近半年来,房地产调控保持高压,限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现在各个城市,这将直接考验房企盈利能力。

  川财证券指出,今年以来,融资多渠道收紧,去杠杆持续进行,已然成为部分房企冲刺规模、扩大土储的“拦路虎”,控制土地投资强度,保证现金流成为多数房企的共识。就拿地完成度而言,不管是新增土地价值TOP100,还是新增土地建面TOP100,截至6月末的新增土地规模均不足去年全年的45%,一方面是土地供应节奏所致,另一方面也能显示出当前房企在融资收紧的情况下,投资相对谨慎。

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