现在很多父母都操心怎么把房产过户给自己子女，其实把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣?产生的费用又有什么不同?看完后，锤子君只能感慨原来爸妈想把房子留给孩子这么复杂!
继承、赠与、买卖：各有优劣一、房产继承
发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种是无可选择的，发生的费用也是最低的。
但是，这里必须提醒大家两件事：
第一，继承房产与赠与房产一样，以后子女再次出售，需要缴纳差额20%的个人所得税。而现实中，父母留给子女的房子常常是比较旧的房产，比如评估价不高的房改房。而如今的市场价却已经不低，所以两者的差额通常不低，甚至动辄百万，这样一来，20%的个税就相当高了;
第二，进行继承公证时，会面临各种复杂流程，比如“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等的奇葩证明，这常常让办理手续的子女抓狂，宁愿选择“狗带”。甚至，现实中还可能发生“转继承”，让独生子女也无法全额取得父母房产的所有产权。不过该问题也不是无法解决的，只要父母提前做好“遗嘱公证”、“继承权公证”则可避免。
二、房产赠与
房产所有权人把房产无偿赠与子女很好操作，但是费用不菲。另外，和房产继承一样，将来如果再度卖出，差额20%的个人所得税是逃不掉的。
如果父母的房子比较老，这种方式是很“不抵”的。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。不过，也不能一概而论，如果是新买的、豪宅、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的。这个还要算笔账才行。
三、房产买卖
看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。其实，这并非是胡扯，假如你好好算一下账，你就能够发现，大多数的情况下，“买卖”是最透明、也是最省钱省力的方法。前提是子女有购房名额。
遗产税、房产税，也是你应考虑的要素
现在手中握有多套房产的父母不少。对于这一类“有产人士”而言，两个税种可能也要考虑，一个是遗产税，一个是房产税。这两个税种虽然现在未开征，但是按照未来趋势，迟早都会落地。
首先来说遗产税。根据深圳所公布的预开征遗产税草案，试点政策大致如下：
资产总和在80万—200万的，征收额为20%后再减扣除数5万(如100万对应征遗产税：100万*20%-5万=15万);
资产总和在1000万以上的，征收额为50%后再减扣除数175万(如1500万对应税收：1500万*50%-175万=575万)。
草案还规定，遗产税免征额为二十万元，遗产税最高税率为50%。
如今，一套房子就价值数百万，假设你准备买一套房子留给儿子，但是孩子在继承房子的时候要支付将近房产一半的遗产税，你会不会觉得好亏?
但是，如果生前就把房子处理好并留给子女，你可能又要面临另一个税种：房产税。
房产税是对家庭产权性拥有的房地产在持有环节的课税，假如把房产都提前过给子女，那么子女极可能秒升“土豪”，多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。
目前，我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点，它们是怎么征收的?虽然细节不太一样，但简单归纳一下，按照这两个城市的征收政策，大致的征收标准如下：
人均面积超过60平方米、多套房、别墅、豪宅需要征收，其他不用。税率为房子交易价的0.3%-1.2%。100万的房子，大概每年需要征收3000元—1.2万元。
据专家分析，遗产税与房产税大约在2020年后才可能铺开征收。
帮你算笔账
以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，在三种方式下，会发生多少费用?
继承：过户子女最便宜 再次转让要缴20%个税
一进一出要花13.3万元
优：给子女的时候，收取的费用最少
劣：1、子女有多套住房，卖出去费用高
2、继承手续复杂，常常会遭遇奇葩证明、以及发生继承纠纷
3、要父母去世才能办
4、未来可能会遭遇遗产税
适合谁：1、父母已经去世，没得选择，只能继承
2、适合继承关系简单，继承纠纷发生可能性低的家庭
3、最适合以后不打算把房子卖出去，或者是手中没有房子、以后也不买房的人“无产人士”
理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女是个不错的选择。按照目前的操作方式，子女继承房屋父母不用缴纳税费，也不用缴纳遗产税，只需要公证则可。公证费约为房价的1%左右。
以100万元的、110平方米的普通住宅为例，其公证费用的征收标准为0.8%，如果子女继承房屋，要花掉100万*0.8%=8000元的公证费用。其他费用也是很低的。
不过，需要注意的是，如果子女在继承后，在房产证不到5年的情况下出手，或者子女还拥有多套物业，就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税了。而且让很多人担忧的是，现在虽然不征收遗产税，但是未来遗产税征收是一个方向。
仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，假设将来子女以150万元卖出这套房产，在一进一出之间，共涉及的税费可能高达13.5万元左右。
即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+8000=13.3万元。
当然，子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产且是唯一住房，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。
赠与：首次过户缴3%契税再次出售费用同继承一样
一进一出要花16.3万元
优：1、生前就能办好
2、不受购买名额限制
3、如果是两年以内的新房，赠与费用比买卖低
劣：1、子女如有多套住房，今后卖出去费用高
2、早早赠与子女，子女如已婚，房产则为夫妻共同财产
适合谁：1、适合以后不打算把房子卖出去的人
2、适合手中没有房子、以后也不买房的人
3、适合已经没有购房名额的子女
据地税专家介绍，房产赠与需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3%;另外和继承一样，也要缴纳公证费。
举个栗子一套110平方米、现价为100万元的普通住宅，如果赠与子女，要缴纳契税为3万元。再加上同上的8000元的公证费用，那么一共是3.8万元的支出。
100万*3%+100万*0.8%=3.8万
和继承房产一样，赠与物业卖出去发生的费用也很高。
如果子女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5%的增值税。
假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达16.3万元左右。
即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+3.8万=16.3万元。
考虑到大部分时候，父母赠与子女的物业，公证处的评估价都是相对比较低的，等再次售出的时候，市场价就会比较高，所以两者的差额较高，因此按照差额25%来交税，税费不低，因此，在市场上，除非真是没有购房名额了，否则，很少人会选择“赠与”这种方式。
当然，和继承房产一样，如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费就可以了。
买卖：手续透明简单也可能最省钱
优：1、生前就能办好
2、手续透明简单
3、再次交易可能费用最低
劣：1、受到名额限制
2、买卖计税标准多种，如果恰好都按最高标准计税，那也会发生比赠与更高的费用
3、和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产则视为夫妻共同财产
适合谁：1、适合手中有多套房子的子女与父母
2、适合还有购买名额的子女
只要证明彼此是直系亲属，可以按照原价而非市场价进行交易买卖，比如说，父母是花40万买的房子，证明是父母卖给子女的，可以40万的原价交易。这样一来，计税的基数又可以变得更低。因此现实中父母给子女房子，90%是通过买卖达成的。买卖产生的费用有三种情形：
1、父母如果将房产“卖”给子女，房产证未满2年的，则需要缴纳房屋现价总额5%的增值税，同时还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税(注：契税标准有三种，从1—3%不等，110平方米的普通住宅，契税标准为1.5%，见下附录)。这是最贵的一款，如果你属于这一款的话，那就不合算了。当然，如果父母稍有头脑，恐怕不会这么做，因为等2年后，缴纳的税费会大幅下降。
仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，“卖”给子女，要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右，即：100万*5%+100万*1.5%+100万*1%=7.5万元。
2、父母如果将房产“卖”给子女，房产证已满2年的，免征房屋现价总额5%的增值税，仅仅只需要缴纳房价1%的个人所得税以及契税，即100万*1%+100万*1.5%=2.5万元。
3、如果是父母唯一住房且已5年以上，则免征1%的个人所得税、增值税，只需要缴纳契税则可。
即100万*1.5%=1.5万元。
附录：契税税率有3种
一、父母首套房屋且面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收;首套房屋且面积为90平方米以上的，契税税率按1.5%征收
二、父母有两套房屋，“卖”给子女的房屋如果面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收;面积超过90平方米的按2%征收契税
三、父母有三套及以上的，契税均按3%的税率征收契税
事实上，由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等因素的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，也会出现比房产继承、赠与高，这里就不一一列举。但是，大多数情况下，把房子“卖”给子女，费用还是会低一些。
而值得注意的，“买卖”的手续与收费都很透明，不像“赠与”与“继承”，很多时候，你根本搞不清公证处会给你的房子开出的评估价是多少，所以“买卖”其实是最省心最省钱的方式!
