楼市反暴利 控制政策精准度是关键

   日期:2016-06-23     来源:和讯网    浏览:142    评论:0    
核心提示:随着越来越多的城市宣布明年仍将继续楼市限购政策,年楼市调控的基调和框架也逐渐地清晰。

随着越来越多的城市宣布明年仍将继续楼市限购政策,年楼市调控的基调和框架也逐渐地清晰。关于备受瞩目的房地产利润问题,专业人士表示,调控好比做手术,需要动刀精准才能割除顽疾,楼市要想反暴利,控制政策精准度是关键。

 

年楼市调控的基调和框架逐渐清晰。备受关注的是,国家发展和改革委员会主任张平日前明确表示,要完善房地产价格监管办法,研究商品住房领域反暴利规定。这既是一道新的课题,也是难题。

 

记者在采访中发现,令业内疑惑的是,在现有土地、政府税费成本占据商品房主要成本背景未根本调整情况下,要反房地产暴利,其措施是否仍更倾向于限价等行政方式?多位分析人士认为,长远来看,在中国快速发展的城市化的市场背景下,要想改变商品房领域的高利润问题,仅仅靠以上治标政策措施还不够。而且,行政命令式政策的“误伤”难题依然待解。

 

房地产反暴利题中之义

 

张平并未就商品住房领域反暴利进行详细说明,而根据其关于“完善房地产价格监管办法”的前缀表述,业内普遍预测,相关政策很可能依然主要从行政命令的方式体现,例如已经在相当范围内展开的限价政策。

 

中原集团研究中心最新发布的《中原地产研究年刊》专题统计,全国已有个城市公布了房价控制目标。自年3月开始,各地陆续出台了具体“限价”措施。但中原集团研究中心分析认为,在控房价这一硬任务的高压下,行政限制后的成交价绝非均衡价格;“限购”与“限价”固然可逼迫市场价格下行,但价格在条件改变时亦极易“失衡”。

 

该中心分析师指出,支撑房价的成本因素主要有两项,一是地价,二是建材和劳动力成本。目前,地价下行有限,建材和劳动力成本因通胀不断上升,此时单限房价犹如扬汤止沸。但若能利用好“限购”的时间差,对土地、保障类住房开发等环节给予更多关注,那么“限价”的意义就决不仅限于帮助地方政府完成年初承诺,而不失为一种促进市场持续健康发展的积极探索。

 

发改委此时明确提出年对房地产反暴力的调控重点,这一潜藏的难题再次被推向前台。

 

有不愿透露身份的开发商资深人士直言,年度中央经济工作会议对于年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,但从以往的市场经验看,“房价合理回归”的调整程度,要实现“商品住房领域反暴利”的目标,还缺少不少外部条件。

 

同策咨询研究中心总监张宏伟直言,当前在土地财政难改的市场背景下,房地产的反暴利必须综合运用相应措施。“从土地市场交易源头进行调控,对商品房用地出让之初就规定该地块未来上市商品房的售价区间,并且进行规定上限,一定时期内不得涨价;控制市场流动性;开发商的资金流动性也要适当收缩。加强房价价格审批制度,房价上涨过快的楼盘及市场及时进行干预。”

 

政策精确度难题

 

更大的难题在于,楼市调控从来不是单纯的房地产业领域内的命题,太多因素影响着具体调控措施的效果,包括相关反暴利措施,政策的精确度恰恰是调控的一个“顽疾”。

 

例如,12月19日,中国社科院学术委员、社会学研究所所长李培林公开指出,房地产发展和地方经济发展紧密相连,一旦整个房地产业出现崩盘,经济将受到致命的影响,这是一个两难的问题。

 

张宏伟建议,各地楼市调控不搞“一刀切”,应把各地楼市分为不同层次市场,进行分门别类、因地制宜的调控。将房价调控纳入日常调控机制,设置房价上涨过快的预警机制和调控措施,根据市场变化情况进行动态调控。

 

中原集团研究中心报告则进一步认为,在政策从严的基调下,地方政府只能在焦点之外进行微调。“年底,已有部分地方政府出台微调措施,预计在年,这种惠及刚需的松绑有望继续得到默许,而在限购等焦点政策上中央与地方政府的博弈仍将持续。”

 

中原地产分析师指出,严厉的限购和限贷在打击投资和投机性需求的同时,也大大误伤了刚性和改善性需求。为了促进市场健康稳定的发展,后市政策有必要在既定的框架内作灵活调整,即在继续抑制投资和投机性需求的同时,必须鼓励刚性和改善性的正当需求,唯此才能带动市场持续有序地前行。

 

从行业主管部门到各级政府,心照不宣的“共识”则是,决定最终成败的,关键在于要活跃实体经济与产业,增加增幅财税收入的其他来源,采取治本的措施,改变目前各地政府对土地财政制度的依赖。

 
 
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