我是沈阳二哥，资深房产咨询顾问，你相见恨晚的买房军师。每年为1000+人员提供房产配置方案，目前主营沈阳新楼盘全案代理业务，对你只提供有用的买房实操经验和建议，帮你快速买好房；
问题1；
Q:我是16年7月毕业生在17年买的二手房房证日期是17年6月22日想问能不能享受每平200元补贴和契税全免政策但是契税是按1.5税率交的 90平以上的房子请详细回复一下是否能办理如何办理；
A:您好！收到关于“购房补贴 ”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下： 经核查,2017年6月7日，市政府办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(简称“22条新政”)中，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。2017年9月15日起，市不动产登记中心开始发放《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（沈政办发〔2016〕40号）（即：22条新政）中的在校生购买商品住房补贴、在校生、新毕业生购买商品住房契税补贴。 您需办理的补贴为在校生、新毕业生购买商品住房契税补贴，待您取得房证后，您可参照以下情况办理：一、补贴对象和标准：高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（5年内）购买我市新建商品住房的，其缴纳的契税由市、区两级财政给予全额补贴。每名在校生、新毕业生只可享受一次此项补贴（享受此项不可再享受个人购房住房契税补贴）。二、提供材料：1、购房人身份证件，银行储蓄卡；2、《房屋所有权证》或《不动产权证书》；3、契税完税凭证；4、学生证或毕业证等材料；5、其他： （1）我国境内的全日制高校生在读时买房，毕业前申请补贴的，由就读学校以公函形式将学籍证明邮寄至市不动产登记中心；毕业后领取补贴的，提供毕业证书。 （2）我国境内的全日制中等职业学校在校生不论是否毕业，均由就读学校以公函形式将学籍证明邮寄至市不动产登记中心。 （3）买房时在国外高校就读的，不论申请补贴时是否已毕业，均由就读学校所在国家、地区的中国驻当地使、领馆出具学籍证明材料。注：材料1、2、3、4和请携带原件和复印件三、领取时点：购房人领取《房屋所有权证》或《不动产权证书》后。 领取地点：房屋所在区的不动产登记分中心 领取补贴程序：1、购房人到购房补贴审核窗口提交材料；2、60个工作日以后，补贴款发放至购房人的储蓄卡内 。二手房不在政策补贴范围内。感谢您的信任和支持！
问题2；
Q:您好，想咨询一下，夫妻都是沈阳毕业的学生购买房子，房产证写的是夫妻共有，购房补贴政策是只能一个人享受还是两个人都能够享受到购房补贴政策
A:您好！收到关于“补贴申领”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下：经核实，按照补贴文件要求，补贴发放以房屋为单位，不可重复发放。感谢您的信任和支持！
问题3；
Q:领导您好！我是万科新榆公馆小区居民，想具体咨询一下我们小区楼盘，现第四粮库（粮食储备库）何时能迁走？或者近几年规划将干什么？
A:您好！收到关于“万科新榆公馆规划”的咨询，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下： 根据来信内容了解，您咨询的地块，位于沈营大街与金阳大街交汇处西侧，现状沈粮集团粮库。根据《沈阳市中心城区榆树台单元（编码GNYS）控制性详细规划》，该地块规划为公园绿地、医疗卫生用地。谢谢您对局长信箱的信任和支持！
问题4；
Q:局长你好！我在2005年购买了万聚隆房地产有限公司在铁西区南六西路2-1号建的一套商品房。有购房发票，契证，当时还在沈阳商业银行办理的贷款，现在贷款早已还完，也交了维修基金，房产局也有备案，就是房产证不知道怎么办理，麻烦局长告知办理流程。
A:您好！收到关于“房产证办理”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下： 经核查,小区业主不能办理不动产登记的原因是开发企业没有申请办理首次登记，暂时不能为购房人办理登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。即开发企业申请办理首次登记后，购房人可以办理不动产证。 首次登记由开发企业申请，并提交以下材料： 1、不动产登记申请书； 2、申请人身份证明； 3、土地权属来源材料，包括：（1）以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料；（2）以划拨方式取得的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料；（3）以租赁方式取得的，应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关材料；（4）以作价出资或者入股方式取得的，应当提交作价出资或者入股批准文件和其他相关材料；（5）以授权经营方式取得的，应当提交土地资产授权经营批准文件和其他相关材料。 4、不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果； 5、依法应当纳税的，应提交完税凭证； 6、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 请开发企业持上述材料申请首次登记，完善不动产登记前置手续后，通知购房人申请登记。 感谢您的信任和支持！
问题5；
Q:苏家屯长堤湾小区房证什么时候能下来，该小区13年建设到现在未竣工，房产证什么时候能下来
A:您好！收到关于“房产证办理”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下： 经核查,小区业主不能办理不动产登记的原因是开发企业没有申请办理首次登记，暂时不能为购房人办理登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。即开发企业申请办理首次登记后，购房人可以办理不动产证。 首次登记由开发企业申请，并提交以下材料： 1、不动产登记申请书； 2、申请人身份证明； 3、土地权属来源材料，包括：（1）以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料；（2）以划拨方式取得的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料；（3）以租赁方式取得的，应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关材料；（4）以作价出资或者入股方式取得的，应当提交作价出资或者入股批准文件和其他相关材料；（5）以授权经营方式取得的，应当提交土地资产授权经营批准文件和其他相关材料。 4、不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果； 5、依法应当纳税的，应提交完税凭证； 6、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 请开发企业持上述材料申请首次登记，完善不动产登记前置手续后，通知购房人申请登记。 感谢您的信任和支持！
问题6；
Q:领导您好，我是一名现役军官，2010年从沈阳入伍，土生土长的沈阳人。2018年10月在浑南区买了一套房，经咨询，市民心网和不动产登记中心表示，身份证号2101开头，从沈阳市入伍的参照本市户口办理，不属于限购范围。但是至今近两年的时间，不动产登记中心反复七八次让我重新递交材料，各种理由不予办理登记备案，要交材料可以，能否一次明确到位，不总是拖延卡扣。沈阳都放开人才落户了，我最次也是本科，怎么这么难
A:您好！收到关于“军人购房”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下：经核实，限购查询为10个工作日，购房人为现役军人，原户籍为沈阳户籍，因参军或入学，临时将户籍迁往所在部队或学校，扔按本市户籍家庭购房相关规定办理。感谢您的信任和支持！
问题7；
Q:您好：请问在国外读的大学毕业，是否同样可以享受《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（沈政办发〔2016〕40号）文件中提到的“购买我市新建商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策”以及“购买我市新建商品住房的，其缴纳的契税由市、区两级财政给予全额补贴”的政策呢？如果可以享受该政策，需要提供什么材料或证明呢？谢谢
A:您好！收到关于“购房补贴 ”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下： 经核查,2017年6月7日，市政府办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(简称“22条新政”)中，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。 2017年9月15日起，市不动产登记中心开始发放《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（沈政办发〔2016〕40号）（即：22条新政）中的在校生购买商品住房补贴、在校生、新毕业生购买商品住房契税补贴。 您需办理的补贴为在校生、新毕业生购买商品住房契税补贴，待您取得房证后，您可参照以下情况办理：一、补贴对象和标准：高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（5年内）购买我市新建商品住房的，其缴纳的契税由市、区两级财政给予全额补贴。每名在校生、新毕业生只可享受一次此项补贴（享受此项不可再享受个人购房住房契税补贴）。二、提供材料：1、购房人身份证件，银行储蓄卡； 2、《房屋所有权证》或《不动产权证书》； 3、契税完税凭证； 4、学生证或毕业证等材料； 5、其他： （1）我国境内的全日制高校生在读时买房，毕业前申请补贴的，由就读学校以公函形式将学籍证明邮寄至市不动产登记中心；毕业后领取补贴的，提供毕业证书。 （2）我国境内的全日制中等职业学校在校生不论是否毕业，均由就读学校以公函形式将学籍证明邮寄至市不动产登记中心。 （3）买房时在国外高校就读的，不论申请补贴时是否已毕业，均由就读学校所在国家、地区的中国驻当地使、领馆出具学籍证明材料。注：材料1、2、3、4和请携带原件和复印件三、领取时点：购房人领取《房屋所有权证》或《不动产权证书》后。 领取地点：房屋所在区的不动产登记分中心 领取补贴程序：1、购房人到购房补贴审核窗口提交材料； 2、60个工作日以后，补贴款发放至购房人的储蓄卡内，待您相关手续齐全后，可随时到房屋所在区不动产登记中心申领。感谢您的信任和支持！
问题8；
Q:我在2016年办理了房产证，后来一直没办土地证。我能申请办理土地证或者换发不动产权证吗？
A:您好！收到关于“办理不动产登记证”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下： 经核实，您已取得房产证，可以换《不动产登记证》，不动产登记证其性质其实也是“双证合一”就一个证，不用单独办理“国有土地使用证”。 感谢您的信任和支持！
问题9；
Q:本人于2013年购买清河湾小区，2015年入住，至今没有房产证。请问什么时候能办？应该怎么办理？
A:您好！收到关于“房产证办理”的问题，我们非常重视，及时进行了调查，现将有关情况回复如下： 经核查,小区业主不能办理不动产登记的原因是开发企业没有申请办理首次登记，暂时不能为购房人办理登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。即开发企业申请办理首次登记后，购房人可以办理不动产证。 首次登记由开发企业申请，并提交以下材料： 1、不动产登记申请书； 2、申请人身份证明； 3、土地权属来源材料，包括：（1）以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料；（2）以划拨方式取得的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料；（3）以租赁方式取得的，应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关材料；（4）以作价出资或者入股方式取得的，应当提交作价出资或者入股批准文件和其他相关材料；（5）以授权经营方式取得的，应当提交土地资产授权经营批准文件和其他相关材料。 4、不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果； 5、依法应当纳税的，应提交完税凭证； 6、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 请开发企业持上述材料申请首次登记，完善不动产登记前置手续后，通知购房人申请登记。 感谢您的信任和支持！
问题10；
Q:买房到底可以写几个人名？
A:购买房产可以写他和孩子两个人的名字办理按份共有房证。房证的共有情况有三种：单独所有、共同共有、按份共有。单独所有：办理一个人名字的房证；共同共有：现在主要办理的都是夫妻2个人共同共有房证；按份共有：两个或两个以上的人对同一房产按照份额享有所有权；按份共有对共有人数是没有限制的，也就是说买房写几个人名都可以。
问题11；
Q:房证契证地址不一致，交易有影响吗？
A:先确定房主的实际居住房间号。如果房证房间号错误，修改房证首先需要申请房产局上门实地调查，然后等待房产局通知，房主携带房证、身份证原件到房产局申请房证变更，5个工作日下新房证。如果契证房间号错误，修改契证需要提供房证、档单、房改协议及房改收据，到税务变更窗口办理。
问题12；
Q:原东陵区的房子现划到大东区，如何办理交易？
A:可以直接办理交易更名过户手续，买方新房证下发后为新地址大东区北大营街，注意买方新房证的下证日期为：①市件办理过户手续后10个工作日领取新房证②区件办理过户手续后4个工作日领取新房证。
问题13；
Q:军产的房子是否可以更名过户？
A:所谓军产，是指房屋原产权单位是部队，在个人买断产权时，部队需要和个人签署合同，合同中的一条约定为“当个人出售房屋时，部队有优先购买权”，所以当个人出售在部队所取得的房产给他人时，需要部队出具同意上市交易的证明。军产的房屋在查档时可以调取房改协议，协议能够体现是否为军产房屋。
问题14；
Q:客户名下有经济适用房，可以继承父母房产吗？
A:不能直接继承父母的房产，继承其他房产需要退还经济适用房补助。家庭名下有经济适用房，公租房，廉租房等保障性住房以及各类住房补贴均不可以任何形式取得其他住房。
问题15；
Q:房子是80岁老人单独所有，如何交易？
A:确认产权证上的产别为单独所有，则不需要办理继承公证，只需要房主本人携带身份证到房产局即可办理更名过户手续。如房证产别为私有房产，且为房主婚后取得，这种情况下，配偶去世，才需要到公证处办理委托公证手续。
问题16；
Q:异地三方派遣的公积金，在沈买房需什么材料？
A:客户是异地公积金，第三方派遣单位的提供材料如下：1.身份证、2.婚姻证明、3.建行卡、4.医保卡、5.缴存证明、缴存明细、6.养老保险缴存明细（国企，事业单位的不用提供）、7.劳动合同原件或服务协议复印件。
问题17；
Q:房主当年买房的时候提供的是军官证，单独所有房证。现在已经转业了，卖房办过户时需要提供什么手续？
A:房主当年买房的时候是服役军人，使用军官证购买的房屋。现在已经转业，军官证已经失效。办理交易过户手续时，需要房主本人到场，提供身份证与当初购买房屋时使用的军官证为同一人证明（身份证号与当初购买房屋使用的军官证号为同一人）、身份证原件、即可办理过户。另外，如果房主现在是现役军人，之前的军官证已经失效，更换了新的军官证，军官证号码会有变化。卖房时需要出示过期军官证与现在军官证为同一人的证明、军官证、办理过户手续。注：1. 军官证与身份证同一人证明，可到原驻地部队政治部开取。2. 也可到转业时户口落户所在地，所属公安分局开具。
问题18；
Q:身份证丢失了，想办理贷款怎么办？
A:身份证丢失需要在户口所在地的派出所补办临时身份证，办理贷款的时候携带临时身份证和取正式身份证的回执即可，需要注意工商银行(601398,股吧)、农业银行(601288,股吧)和中国银行(601988,股吧)不受理临时身份证，其他银行需要客户之前有银行卡的情况下才可以办理。后续在放款前需要给银行提供正式身份证的复印件才可以正常放款。
楼市有风险，买房需谨慎，以上问答来源：芒果不动产新浪微博；沈阳市自然资源局局长答复；整理时间2020年5月24日，回答仅供参考；
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