图/视觉中国

政策和货币环境的宽松，为房企融资实现再扩张提供了绝佳渠道。自去年下半年至今，50家房企通过公开和非公开渠道共发债近5000亿。不过，债市在最近也传来收紧的风声。房企通过发债融资现状难道要“变天”了？

　发债规模高位打转

房企一二线城市高调拿地，和背后充足的资金支撑密不可分。除了销售回款这一直接现金来源外，债市成为房企融资的重要渠道。

本周一，碧桂园发布公告称，公司已于近日完成了年内第四期非公开公司债券发行，发行总额为人民币100亿元。而就在上个月，碧桂园刚刚发行了总额10亿元的年内第三期非公开发行公司债券，票面利率为每年4.60%，年期为5年。

实际上，不仅仅是碧桂园，华夏幸福、越秀地产等房企均在最近表达了发行公司债的意愿。

据克而瑞监测，2015年至2016年上半年，50家房企的公司债发行规模为4606.95亿。尤其是从2015年下半年开始，50家房企的公司债融资总量逐月增加，2016年一季度达到了融资的最高点1181.5亿元，二季度则略有下降，但依旧维持在高位。

　　标杆房企优势明显

业内表示，人民币贬值的压力，导致不少房企将重点融资重心重新放回国内市场。在流动性充沛的国内市场上，部分房企的发债成本甚至不到5%。

据克而瑞统计，其监测的50家房企公司债的平均融资成本为4.95%。其中以期限3-5年的居多，达到了100笔，发行额度为2940.75亿元，占公司债融资总量的63.83%；其次为5年以上，总发行金额达1010亿元。

仔细观察不难发现，央企、国企和部分综合实力较强的民营企业在债市上的融资成本相对较低。例如，保利在今年1月发行了第一期公司债，募资25亿元，票面利率低至2.95%。而万科不仅成功地将公司债的融资成本压缩至4%以下，其于今年4月发行的港元计息的担保票据，票面利率仅为2.5%。

克而瑞研究员房玲表示，融资成本较高的房企中，除恒大外基本上都是100亿-300亿规模的中小民营企业。这一方面是受限于规模，可公开发行的公司债较少，而非公开发行则会客观上拉高整体融资成本；另一方面，100亿-300亿规模的企业尚属成长期，亟须资金实现战略扩张，抵御风险能力较差，故融资成本也相对较高。时代地产、花样年、中国奥园都属此类典型。

　债市融资或面临政策收紧

据了解，目前房企发行公司债主要分为公开发行与非公开发行两种形式。由于公开发行有诸多要求限制，安全性较高，故在融资成本方面低于非公开发行债券，房企也倾向于先发成本较低的公开发行债券，待逼近额度仍有融资需求时再发成本较高的非公开发行债券募资。

不过就在月初，市场上传来房企发债或将收紧的消息。9月2日，有媒体报道，银行间交易商协会公布相关规定，主承销商必须对募集资金进行专户监管，募集资金用途需符合相关政策规定，不能用于购置土地。

在业内看来，该规定在总体上是在收紧房企的发债政策。房玲也表示，随着房企日后发债量的逐步增多，公开发行的利好优势难再，总体的融资成本也将有进一步攀升的趋势。对于融资成本较高的中小民营企业来说，一方面亟须资金实现战略扩张，另一方面抵御风险能力较差，因此需要利用多元化的金融创新降低成本。